Marseille qui sourit….Aix qui attend la relance économique

Paris : DTZ Research publie aujourd'hui son étude trimestrielle sur le marché des bureaux à Marseille et Aix-en-Provence

MARSEILLE
•Un niveau record de transactions avec 94 000 m² placés (+48% en un an), dont plus de 20 000 m² pour la seule opération de « La Marseillaise »;
•Surfaces neuves et grands mouvements ont animé le marché, essentiellement à Euroméditerranée
•Forte augmentation de l'offre disponible qui dépasse 143 000 m², dont 91 500 m² en grandes surfaces
•Près de 15 000 m² de bureaux sont livrables chaque année jusqu'en 2018 à Marseille, là encore le cœur du marché sera  Euroméditerranée
•Les valeurs de transactions des bureaux neufs atteignent des niveaux record à 270 €/m²/an en moyenne. Les surfaces de seconde main se négocient de 120 à 180 €/m²/an selon les secteurs de marché.

AIX-en-PROVENCE
•Recul des transactions avec 33 200 m² placés (-5% en un an), et une majorité de mouvements sur des surfaces de seconde main;
•Le pôle d'activité de l'agglomération – Pichaury La Robole en tête - concentre toujours près de la moitié de l'activité du marché
•Le marché reste largement sur-offreur avec 61 000 m² immédiatement disponibles, et de moins en moins de bureaux neufs
•L'offre neuve se renouvelle lentement, les projets sont nombreux mais peu sont en chantier
•Les valeurs locatives restent stables, de 145 à 165  €/m²/an pour les bureaux neufs

MARSEILLE
Le marché marseillais des bureaux enregistre un niveau record de transactions cette année avec près de 94 000 m² placés. C'est le niveau le plus haut depuis 10 ans et principalement du à plusieurs grandes transactions réalisées sur des immeubles neufs en fin d'année. Le secteur Euroméditerranée /centre-ville continue d'animer le marché en concentrant plus de la moitié des transactions, loin devant Nord Littoral et Marseille Sud.
L'offre a également fortement progressé en 2014 avec la libération et la livraison de grandes surfaces de bureaux.Contrairement à la demande, l'offre se répartit plus équitablement entre les secteurs marseillais d'Euroméditerranée/centre-ville qui concentre 40% de l'offre,  de Marseille Sud avec 30% et de Nord Littoral : 20%.
Les livraisons ont été plus importantes en 2014 (35 000 m ²) et 10 000 m² de bureaux neufs sont venus alimenter l'offre immédiate, principalement à Euroméditerranée et au Sud. L'offre future ne devrait pas fléchir dans les
années à venir puisqu'environ 15 000 m² d'offres en chantier est livrable chaque année d'ici à 2018, sans compter ceux qui pourraient être lancés entre temps : environ 100 000 m² de projets ont reçu des autorisations et pourraient être, pour certains, lancés en blanc.
Face à ce marché très actif, les loyers ont bondi cette année. La valeur moyenne de transactions de bureaux neufs s'est hissée à 265 €/m²/an suite à la commercialisation de la tour « La Marseillaise » qui est désormais la référence « prime » à Marseille avec un loyer à 300-320 €/m²/an. La valeur locative de seconde main a également progressé pour retrouver son niveau de 2012 autour de 150 €/m²/an.
« Le marché des bureaux marseillais revient à ses fondamentaux tant en volume placé,
qu'en répartition par qualité de
surfaces ou par localisation. Le développement du marché tertiaire est lié à celui d'Euroméditerranée, locomotive de l'agglomération, qui propose des immeubles de qualité adaptée à la vie moderne et aux nouveaux modes d'organisation du travail des
entreprises tout en respectant les normes de développement durable. Restons cependant vigilant pour proposer un immobilier diversifié et adapté aux moyens financiers de l'ensemble des entreprises
phocéennes » commente Lucile
de Malet, directrice de l'agence Marseille-Aix de DTZ. 

AIX-EN-PROVENCE
La demande placée de bureaux sur le marché aixois a de nouveau, reculé en 2014 (-5%) tombant à 32 300 m² commercialisés. Ce résultat est du à une forte contraction des transactions de bureaux neufs. Pour la deuxième année consécutive, le volume commercialisé dans des immeubles de seconde main dépasse celui des surfaces neuves.
Les valeurs locatives des transactions ont été stables en
2014 et se situent autour de 150
€/m²/an pour des bureaux neufs ou restructurés (1ère main) et autour de 130 €/m²/an pour des surfaces de seconde main. Les valeurs les plus élevées ont été enregistrées dans le centre-ville et les plus basses à Vitrolles.
L'offre immédiate a reculé de 7% cette année et représente désormais 61 000 m² de bureaux vacants. Ce stock a la particularité d'être désormais composé en majorité de surfaces de seconde main et de grande taille.
Malgré ce recul des
disponibilités, le stock demeure important au regard des capacités d'absorption du marché. Plus que la quantité des surfaces disponibles, c'est sa qualité qui pose aujourd'hui question.
Les livraisons importantes en 2013 ont été quasiment nulles en 2014.
Le faible nombre de chantiers en
cours ne permet pas d'espérer mieux en 2015, à moins qu'une partie des 22 000 m² de bureaux en projet et dotés d'une autorisation de construire ne soit lancée dans les tous prochains mois.
Le pôle d'activité de l'agglomération aixoise :
Pichaury-la Robole, La Duranne, le Domaine du Tourillon, la ZI des Milles et la ZAC de l'Enfant, continue d'animer le marché en concentrant les deux tiers de la demande placée mais aussi les quatre cinquièmes de l'offre immédiate et à un an.
Sandrine Hermann-Boetti,
Responsable Bureaux  Aix-en-Provence ajoute « Le marché aixois subit aujourd'hui les conséquences de la crise économique avec peu de grandes transactions, peu de renouvellement du stock et beaucoup de chantiers en attente. La reprise économique annoncée en 2015 devrait stimuler le marché l'an prochain».
Magali Marton, Directrice de la recherche France et EMEA chez DTZ, de conclure : “Après une année 2013 difficile, le marché de Marseille-Aix termine l'année 2014 sur un volume de transaction proche de 126 000 m², en progression de 30% d'une année sur
l'autre. L'agglomération retrouve son rang dans le trio de tête des marchés régionaux les plus actifs. Ces bons chiffres devraient stimuler un marché de l'investissement qui aura totalisé plus de 390 millions d'euros d'acquisitions en 2014 sur une large gamme d'actifs (bureaux,
commerces et logistiques)».

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