La loi et la jurisprudence estiment ainsi que le chef d’entreprise doit pouvoir « compter sur une domiciliation professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période ». Aussi, le locataire d’immobilier d’entreprise (quelque soit son usage des lieux), a la garantie de rester en place pendant les neuf ans, représentant la durée totale de son bail. Cette « mesure de protection » ne peut être mise à mal qu’en cas de raisons exceptionnelles et à condition d’une indemnisation versée par le propriétaire.

Légalement, côté propriétaire, le loyer peut être augmenté chaque année selon un indice dit de « référence des loyers ». Ces augmentations de loyer sont plafonnées et ne peuvent en aucun cas être excessives. Côté locataire, quelle marge de manœuvre face au bailleur ? L’intéressé peut quitter les lieux tous les trois ans, selon la « règle du 3, 6, 9 », ceci bien entendu sans clause contraire. Il a également le droit pendant cette période de céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail.

Attention toutefois car la propriété commerciale en matière d’immobilier d’entreprise, ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son bâtiment au terme du bail ou à la fin d’une période triennale.  Le bailleur devra par ailleurs justifier de circonstances particulières : rénovation des lieux, construction, reconstruction, démolition,… ou encore pour un motif grave et légitime, tel que le non respect par le locataire des devoirs du bail (ex : le non-paiement du loyer). Dans ce dernier cas de figure, un bail notarié contenant une clause résolutoire* permettra une action rapide et efficace.

Conseil pour prévenir plutôt que guérir…Bâtir un contrat solide sur mesure, quitte à faire appel à un avocat spécialisé dans le domaine, avec l’ensemble des doléances du propriétaire et du locataire. Seul un expert en immobilier d’entreprise pourra déterminer les points essentiels devant figurer dans le bail.

*clause résolutoire = définition juridique, « Disposition prévoyant la résolution automatique d'un contrat lorsque l'une des parties ne respecte pas ses obligations. »